L’incrocio (conosciuto anche come Matching) è la filosofia su cui nasce l’MLS. Il concetto è molto semplice, significa effettuare, attraverso un’applicazione informatica, la corrispondenza tra l’offerta degli immobili e le richiesta dei clienti.
Le piattaforme MLS offrono varie possibilità e modalità per personalizzare la tipologia di incrocio.
Inizierei con il suddividere in 2 macro aree le modalità di incrocio:
- con il proprio portafoglio;
- con il portafoglio di altri operatori.
L’incrocio con il proprio portafoglio è l’opzione che si utilizza a fronte di un inserimento, sia esso di un immobile che di una richiesta, e permette di vedere se nell’ambito delle proprie risorse c’è la possibilità di soddisfare l’esigenza del cliente.
L’incrocio con il portafoglio di altri operatori offre la stessa opzione moltiplicata per X numero di immobili o di richieste pervenute al sistema da altri colleghi. Proprio dall’esponenzialità di questa forma di incrocio si genera la grande opportunità di business fornita dall’utilizzo delle piattaforme MLS.
Tutte le piattaforme hanno la possibilità di incrociare le richieste verso gli immobili, mentre solo alcune permettono di incrociare gli immobili con le richieste. Nel concetto più puro di MLS la richiesta è sempre di assoluta ed indivisibile proprietà dell’operatore che la inserisce, nei casi di duplice possibilità i dati della richiesta restano sempre invisibili e l’operatore che richiede l’incrocio di un immobile con il portafoglio richieste di altri agenti può solo vedere che presso l’agenzia X ci sono potenziali clienti interessati a quell’immobile.
Una precisazione va fatta a proposito della possibilità offerta da alcune delle piattaforme più moderne che permettono di selezionare gli operatori, con cui condividere gli incroci.
Solo per cronaca devo segnalare che, in qualche raro caso, negli USA le piattaforme MLS sono integrate con i Portali Inserzionistici e si può assistere ad una terza area di incrocio, quella con la richiesta che perviene direttamente da un cliente privato, che lascia autonomamente la propria richiesta sul portale. Su questa tipologia di integrazione, a mio avviso, bisognerebbe effettuare qualche approfondimento. Questo tipo di piattaforma, potrebbe rappresentare l’evoluzione dell’MLS da strumento “B to B” (un “gestionale” da utilizzare esclusivamente tra operatori) a strumento sia “B to B” che “B to C” (un gestionale per operatori con integrate funzioni pubblicitarie).
Gli incroci possono essere effettuati in due modalità:
- su richiesta specifica, utilizzabile all’inserimento o in qualsivoglia momento anche per singola richiesta o immobile;
- con cadenza periodica (generalmente si effettua in automatico ogni giorno nelle ore notturne, quelle con minor traffico di utenza).
Si tratta di un supporto importante parlando di gestione e di ottimizzazione dei tempi di lavoro, infatti nella realtà questi “strumenti” sono dei veri e propri “Gestionali” che supportano l’operatività di una agenzia immobiliare. L’utilizzo delle funzioni integrate nelle piattaforme, per l’enorme quantità di dati contenuti, sarebbe inimmaginabile in forma alternativa manuale o comunque cartacea. Proviamo a pensare che difficoltà enorme sarebbe gestire anche solo un centinaio di richieste conservate su carta e quanto difficile è venire a conoscenza di immobili che altri operatori immobiliari vogliono condividere utilizzando la ricerca telefonica, come si faceva prima dell’avvento delle piattaforme di condivisione e come in qualche caso ancora si fa.
Una maggiore mole di dati e di informazioni da poter gestire porta anche ad aumentare le possibilità di business, ad esempio mi sbilancerei nell’affermare che in un mercato come quello attuale dove emerge la necessità di massimizzare il risultato verso una richiesta “concreta” di acquisto, non si può che massimizzare la ricerca dell’immobile desiderato dal cliente usufruendo del supporto di un “collega” e per fare ciò il sistema più semplice è proprio quello di collegarsi ad una rete MLS ed utilizzare l’incrocio.
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